En Argentina el boom inmobiliario de los últimos años se concentró principalmente en los sectores más altos de la sociedad. Los más rentables, los de mayor acceso al crédito fueron la estrella de un mercado que se consolidó como una alternativa de inversión y resguardo de valor.Esta realidad que ha extendido su actividad en los barrios más caros de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de las ciudades más importantes de las provincias, contrasta muchísimo con sectores de ingresos medios y medios bajos, a quienes les está "vedado" el crédito y por lo tanto su primera vivienda.
Reducir esta brecha, requiere contar por lo menos durante 10 años con la originación hipotecaria de 7800 millones de dólares anuales, considerando que hoy solo se origina un volumen de 1.500 millones de dólares anuales, el cual está destinado a sectores socioeconómicos que no son los más necesitados.
Al respecto, el Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI), de la cual soy Profesor, viene trabajando desde hace tiempo en la propuesta de Hipoteca de Bien Futuro, una modalidad de acceso a la vivienda más que interesante para nuestro mercado por la posibilidad de generar oferta y demanda de viviendas a la vez, experiencia que resulta del modelo aplicado en Perú, por cierto muy exitoso, en donde hoy tenemos una oportunidad más que relevante frente al Anteproyecto de Modificación del Código Civil y Comercial de la Nación, girado recientemente al Congreso; cuya idea es incorporar esta figura jurídica en el Capítulo de Hipotecas de nuestro ordenamiento jurídico civil madre.
En consecuencia, la hipoteca sobre bien futuro, tal como se plantea sería de gran utilidad para motorizar el mercado crediticio, principalmente de los segmentos socioeconómicos medios y medios bajos, cuya modalidad de acceso a la vivienda en estos es casi inexistente en nuestro país, aprovechando las positivas experiencias que su estructuración y aplicación generó en otros países de la región.
Para ver la presentación del Dr. Juan Carlos Franceschini, haga click aquí.
Para bajar el documento de la propuesta del mismo autor haga click aquí
Marcos, la propuesta constituye una oportunidad unica para los sectores mas empobrecidos y para aquellos jovenes que provienen de un sector socioeconomico medio y elevado, pero que por la coyuntura actual no pueden acceder a un credito hipotecario. No veo que sea aplicable en la actualidad dado que la politica economica actual, esta basada en disminución de gasto publico (Quita de subsidios) , y receso del Crecimiento economico con el bloqueo de divisas. Entonces: ¿Cómo cree que podría aceptarse esta propuesta?
ResponderEliminarEstimada Micaela:
EliminarEl modelo de “Hipoteca de Bien Futuro” solo exige al Estado establecer el ordenamiento jurídico para que el esquema de financiamiento que se genere pueda tener cabida a partir del sistema crediticio financiero, en nada significan aportes, los grandes responsables de fluir el financiamiento son las Instituciones Financieras.
El concepto y la importancia de la figura radica en que el crédito hipotecario puede comenzar a tener vigencia desde antes que se inicie la construcción de la obra, en consecuencia no es necesario contar con la construcción o vivienda terminada para que recién allí se financie al tomador del crédito, tal como ocurre hoy; y que además implica que el emprendedor o constructor deba anticipar el dinero para llevar adelante la obra.
La fortaleza del modelo radica en que el dinero proveniente de las ventas queda a disposición del emprendedor o constructor en una cuenta especial que se va dosificando conforme el avance de las obras, sin costo financiero adicional, siendo esto último una de las ventajas más importantes pues permite crear oferta en segmentos de mercado en donde normalmente construir no es rentable y el financiamiento es inexistente o muy costoso para los números que brinda el negocio de construcción de viviendas dirigidas al segmento socioeconómico medio y medio bajo.
Es decir, es un esquema que permite generar “oferta y demanda a la vez”, hay que tener en cuenta que en el segmento antes señalado la demanda está limitada por los opciones de financiamiento, pero uno de los problemas centrales es que no hay oferta, dada la falta de incentivos para construir en estos segmentos y las dificultades de financiamiento que tienen quienes construyen.
La actual propuesta de Reforma del Código Civil y Comercial que fue girada al Congreso es una brillante oportunidad para contemplar la inclusión de la “Hipoteca de Bien Futuro” como figura jurídica, lo tenemos que ver como un paso hacia adelante, hacia el futuro.
En el caso de Perú en donde la figura ha tenido un sorprendente desempeño, no tuvieron la oportunidad de incorporarla al Código Civil pues no han tenido una reforma del mismo, nosotros ahora tenemos la oportunidad, ellos han tenido que hacer uso de una ingeniosa ingeniería jurídica para que la “Hipoteca de Bien Futuro” sea una realidad.
En consecuencia, respondiendo a vuestra inquietud para el Estado no significaría impacto alguno en el gasto público, solo es necesario que el mismo brinde el contexto jurídico normativo para que la figura sea una realidad y sean las Instituciones Financieras quienes se encarguen de hacer posible el acceso a la vivienda.
Para que puedas profundizar sobre el tema te acompaño el contenido de la Propuesta de Hipoteca de Bien Futuro.
http://appi.ciamdi.com.ar/wp-content/uploads/2012/05/ExpoFranceschini-Fundamento.pdf
MDI Dr. Juan Carlos Franceschini
Director MDI Argentina
directormdi@cia.org.ar
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